Gastkommentar: Densifying Davis

Von Robb Davis

Die in diesem Artikel geäußerten Ansichten sind die des Autors und stellen nicht die Ansichten seines Arbeitgebers oder einer Gemeinschaftsorganisation dar, der er angehört.

Die Stadt Davis kann ihre RHNA-Anforderungen[1] nicht erfolgreich erfüllen, ohne konzertierte Anstrengungen zur Veränderung der Wohnbaulandschaft in der Stadt zu unternehmen. In diesem Papier wird ein vierteiliger konzeptioneller Ansatz dargelegt, den der Stadtrat nutzen könnte, um sofort mit der Bewältigung unserer Wohnungsprobleme zu beginnen. Ein Element würde die Abstimmung eines Bürgers erfordern, und ein anderes würde, wie wir sehen werden, die Zusammenarbeit mit öffentlichen und privaten Partnern erfordern. Zwei davon könnten relativ schnell durch Bebauungsentscheidungen und Ausschreibungen zur Bebauung stadteigener Grundstücke gelöst werden.

1. Maßnahme D (vormals Maßnahmen J und R) ändern, um unter bestimmten Bedingungen eine Weiterentwicklung der peripheren Entwicklung ohne Bürgerabstimmung zu ermöglichen.

Derzeit erfordert jede Entwicklung, die Land von Agrar- oder Freiflächen zu städtischen Zwecken umwandelt, die Abstimmung eines Bürgers über die Grundmerkmale des Projekts. Wenn die Landbezeichnung von der Landwirtschaft auf eine andere Nutzung umgestellt wird, schreibt das Stadtgesetz außerdem eine Landminderung vor, bei der nahegelegenes Land in dauerhafte Landwirtschaft oder andere Dienstbarkeiten überführt wird, was eine zukünftige Entwicklung ausschließt.

Vermutlich gibt es viele Möglichkeiten, Maßnahme D zu ändern. Eine einfache Möglichkeit, dies zu tun, würde zwei entscheidende Komponenten umfassen: die Festlegung von Mindeststandards für die Projektentwicklung, die Projekte von der Bürgerabstimmung ausnehmen würden, und die Schaffung einer städtischen Grenzlinie.

Komponente eins, die Festlegung einer Reihe von Mindeststandards für die Projektentwicklung, bedeutet, dass Projekte, die die Mindeststandards erfüllen, von einer Abstimmung über Maßnahme D ausgenommen sind. Immobilieneigentümer/-entwickler könnten auf die Mindestanforderungen verzichten und Projekte, die der Maßnahme D unterliegen, vorziehen, wenn sie dies wünschen.

Die Änderung von Maßnahme D würde eine Abstimmung der Bürger erfordern, ist aber wohl besser als der derzeitige Ansatz, der zu Unsicherheit, einmaligen, schlecht geplanten Projekten und kostspieligen und spaltenden Kampagnen führt.

Zu den Mindestentwicklungsstandards, bei deren Entwicklung der Stadtrat unter Mitwirkung der Kommission und der Bürger die Federführung übernehmen würde, könnten Folgendes gehören:

Diese Mindeststandards würden in Entwicklungsvereinbarungen (DA) verankert. DAs könnten Änderungen unterliegen, aber unter keinen Umständen könnten DA-Änderungen zu Ergebnissen führen, die gegen einen der Mindeststandards verstoßen würden.

Neben der Festlegung von Entwicklungsmindestwerten könnte und sollte die Änderung der Maßnahme D eine zweite Komponente enthalten: die Definition und Genehmigung einer „städtischen Grenzlinie“, die die Grenzen klarstellen würde, bis zu denen zukünftige Entwicklungen reichen können. Der Änderungsantrag könnte so verfasst werden, dass künftige Änderungen der städtischen Grenzlinie eine Mehrheitsmehrheit der Bürger erfordern würden.

Der Wert einer städtischen Grenzlinie ist zweifach: 1) Sie würde es den Bürgern ermöglichen, sich den letztendlichen Fußabdruck der Stadt vorzustellen; 2) Es würde Landbesitzern außerhalb der Grenze einen Anreiz bieten, Landwirtschaft oder andere Dienstbarkeiten auf ihren Grundstücken zu akzeptieren, da der Anreiz, auf Landspekulation zu warten, verringert/eliminiert wird.

Obwohl das Änderungsverfahren unabhängig von Maßnahme D ist, wäre es auch ein geeigneter Zeitpunkt, den „Right to Farm“-Kodex der Stadt zu überdenken, der Schadensminderungsanforderungen für jedes Land festlegt, das aus der landwirtschaftlichen Nutzung entfernt wird. Wenn der Stadtrat die städtische Grenzlinie kennt, könnte er Anreize für den Erwerb von Dienstbarkeiten schaffen, die bestimmte Kriterien in Bezug auf Standort und Art erfüllen (Landwirtschaft, Ufer usw.).

Die Einzelheiten der „Mindestbeträge“ erfordern ausführliche Beratungen mit Bürgern und Grundstückseigentümern, deren Grundstücke im Rahmen der Ausnahmen von Maßnahme D für die Entwicklung in Frage kommen würden.[2] Auch die städtische Grenzlinie erfordert gemeinschaftliches Engagement.

2. Umwidmung spezifischer aktueller Gewerbestandorte, um die Bebauung mit Wohnraum zu ermöglichen, wenn bestimmte Dichteziele erreicht werden.

In den letzten Jahren hat der Stadtrat bestimmte Gewerbegebiete umgewidmet, um die Bebauung mit Wohnraum zu ermöglichen. In diesem Bereich gibt es noch Möglichkeiten, und der Stadtrat könnte schnell handeln, um Schlüsselbereiche zu identifizieren und Kriterien zu entwickeln, die eine schnelle Neugestaltung oder Sanierung bestehender Standorte ermöglichen würden. Eine erste Liste könnte Folgendes umfassen:

Diese Umwidmungsmaßnahme könnte/sollte mit einer Stadtverordnung einhergehen, die die Mindestparkplätze in der gesamten Stadt aufhebt.

Der Schlüssel zu dieser Maßnahme besteht darin, strenge Mindestanforderungen an die Dichte festzulegen und gleichzeitig Höhenbeschränkungen in diesen Bereichen aufzuheben.

Und obwohl dies umstritten ist, könnte die Stadt die Anforderungen an integratives Wohnen in diesen umgewidmeten Gebieten abschaffen und stattdessen Mindest- und jährliche Finanzbeiträge aus diesen Projekten zum Housing Trust Fund der Stadt verlangen. Mit dieser Abschaffung wird anerkannt, dass der optimale Weg zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum darin besteht, Grundstücke zu nutzen, die auf Dauer zu 100 % bezahlbar sind. Es wird anerkannt, dass die Einbeziehung von bezahlbarem Wohnraum in marktgerechte Ergänzungsprojekte ein Hindernis für die Schaffung von Wohnraum darstellt und dass in der Geschichte von Davis nur SEHR selten dauerhaft bezahlbarer Wohnraum entwickelt wurde.

3. Benennen Sie wichtige Immobilien im Besitz der Stadt für die Entwicklung dauerhaft erschwinglicher Mieteinheiten und veröffentlichen Sie Ausschreibungen (RFPs) für deren Entwicklung in einem schrittweisen Ansatz.

Im Laufe der Geschichte von Davis wurden die meisten dauerhaft bezahlbaren Mieteinheiten auf Grundstücken entwickelt, auf denen Grundstücke zur Verfügung gestellt wurden. Manchmal überließen die Entwickler das Grundstück der Stadt (Creekside ist ein aktuelles Beispiel). In anderen Fällen wählten die Entwickler einen gemeinnützigen Entwickler für die Entwicklung der Immobilie aus (Sterling ist ein aktuelles Beispiel).

Der Bedarf an bezahlbarem Mietwohnungsraum ist groß und groß – breit im Hinblick auf die verschiedenen Arten von Wohnprodukten, die benötigt werden, und groß im Hinblick auf die schiere Länge der Wartelisten für diese Produkte.

Landwidmungen und städtische Grundstücke haben in den letzten Jahren eine Vielzahl dauerhaft bezahlbarer Produkte auf den Markt gebracht:

Stadteigene Standorte, wie z. B. Landwidmungsstandorte, ermöglichen es gemeinnützigen und anderen Entwicklern, Steuergutschriften für die Finanzierung von Projekten zu beantragen. Die jüngsten Erfahrungen zeigen, wie relativ schnell sie die Finanzierung erhalten können, da die Stadt kompakt ist und in allen Teilen der Stadt eine gute Verkehrsanbindung besteht.

Die Stadt besitzt Grundstücke, für die sie schnell Ausschreibungen entwickeln könnte, um für jeden Standort Bauträger zu suchen. Der Stadtrat sollte seine Absicht bekunden, bestimmte Standorte zu entwickeln, die Dichte und die beabsichtigte Nutzung jedes Standorts angeben (Senioren, besondere Bedürfnisse, ständige Unterstützung, Familie usw.) und RFPs herausgeben.

Die Stadt sollte sorgfältig darüber nachdenken, wie sie Auswahlverfahren nutzen kann, um den Bedürfnissen von Mitarbeitern mit geringerem Einkommen in Davis oder UC Davis gerecht zu werden, die derzeit nicht in der Stadt leben. Die Stadt kann Parameter für „Lotterie“-Auswahlen für diejenigen festlegen, die Zugang zu erschwinglichen Websites haben. Es kann beispielsweise denjenigen mehr Gewicht verleihen, die beispielsweise eine Beschäftigung in Davis nachweisen können.

Einige stadteigene Standorte erfordern eine längerfristige Planung, da die Stadt sie derzeit für verschiedene Funktionen nutzt. Hier sind einige der städtischen Standorte, die für eine Entwicklung in Frage kommen könnten. Die meisten von ihnen werden auf erheblichen Widerstand in der Community stoßen:

Darüber hinaus und noch umstrittener könnte die Stadt Teile der derzeitigen Parks für die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum ausweisen. Die Entwicklung von Stadtparks ist NICHT beispiellos, wie die Yolo-Bibliothek in der 14th Street und der aktuelle Vorschlag zur Entwicklung einer weiteren Bibliothek im Walnut Park in South Davis belegen. Die Idee wäre, einige große Parks auszuwählen und jeweils einen an der Straße gelegenen Teil zu erschließen. Zu den Top-Kandidaten zählen:

4. Verhandeln Sie mit öffentlichen und privaten Einrichtungen über den Erwerb von Grundstücken oder ermutigen/anreizen Sie sie, das Grundstück selbst zu erschließen (entweder zu marktüblichen oder erschwinglichen Preisen).

In Davis gibt es viele „strategische“ Parzellen, die die Stadt nicht kontrolliert, auf denen sie jedoch versuchen könnte, die Wohnbebauung zu fördern. Es gibt mindestens vier verschiedene „Partner“, an die sich die Stadt wenden könnte, um eine Partnerschaft zur Schaffung von mehr Wohnraum einzugehen:

Die Verdichtung von Davis zur Bewältigung der aktuellen Immobilienkrise erfordert einen vielschichtigen Ansatz. Die hier skizzierten vier Elemente bieten einen Weg zur Bewältigung dieser Krise.

[1] Streng genommen kann die Stadt ihre Anforderungen in dieser Runde möglicherweise erfüllen (obwohl dies umstritten ist), in der nächsten Runde wird sie dazu nicht in der Lage sein. Darüber hinaus besteht die Absicht von RHNA darin, eine tatsächliche Steigerung des Wohnraums zu erreichen – sowohl zu marktüblichen als auch zu erschwinglichen Preisen. Angesichts des Mangels an bebaubarem Land innerhalb der aktuellen Stadtgrenzen ist es höchst unwahrscheinlich, dass die Anforderungen in dieser Runde erfüllt werden können, und daher sind einige grundlegende Maßnahmen erforderlich.

[2] Jede Diskussion über städtische Grenzlinien oder eine optimierte Annexion würde eine Einbindung und Verhandlung mit LAFCO und Yolo County erfordern. Mit der Festlegung der Projektmindestbeträge sollte es möglich sein, einheitlichere Steueraufteilungsvereinbarungen mit dem Landkreis auszuhandeln – Vereinbarungen, die angesichts des „einmaligen“ Charakters der Maßnahmen-D-Vorschläge eine Herausforderung darstellten.